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词条名：上海市房地产登记条例词条类别：土地百科上一条：新疆棉花主产地下一条：十八亿亩红线

上海市房地产登记条例

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　　1 上海市房地产登记条例实施意见

　　《上海市房地产登记条例》（以下简称《条例》）已经上海市第十届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过，将于1996年3月1日起施行。为加强房地产权属管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，根据《条例》的有关规定，提出如下实施意见：

　　一、登记机构设置

　　（一）区、县房地产登记机构按照政府决策设职能同执行性职能分开的原则设置。

　　对已实行房屋、土地管理机构合并的区、县，由区、县房地局作为本区、县房地产登记的主管部门，主要承担政府对房地产登记的协调、监督和管理职能。同时，可建立事业单位性质的房地产登记机构，受政府及其行政部门的委托承担各区、县房地产登记发证的具体事务性工作。

　　（二）房屋、土地管理体制尚未改革的区、县，可由区、县政府先组织设立临时过渡性登记机构，认真搞好本辖区内的房地产登记工作。在设置过渡性登记机构时，要充分考虑与今后房屋、土地合一的管理体制相衔接。

　　（三）各区、县房地产登记机构的人员编制，由各区、县政府确定。区、县房地产登记机构业务上受市房地产登记处领导。

　　二、登记办理范围市房地产登记处和区、县房地产登记机构受市房地局委托，负责办理规定范围内的房地产登记工作。

　　（一）区房地产登记机构办理本行政区域内新建非商品房的土地使用权和房屋所有权初始登记，内销高标准商品房、内销商品房的土地使用权和房屋所有权登记，公有住宅出售后的土地使用权和房屋所有权登记；办理上列范围内相应的土地使用权和房屋所有权变更登记及注销登记，房地产其他权利登记；负责本行政区域内土地使用权和房屋所有权登记的数据统计，信息汇总及定期上报。

　　（二）县房地产登记机构办理本行政区域内除涉外用地和50亩以上项目外的各类土地使用权和房屋所有权登记、房地产其他权利登记。

　　（三）浦东新区房地产登记机构办理浦东新区范围内的各类土地使用权和房屋所有权登记和非涉外房地产其他权利登记。

　　（四）市房地产登记处办理全市除浦东新区和各区、县房地产登记机构办理范围以外的各类土地使用权和房屋所有权登记和房地产其他权利登记。

　　（五）市属农场范围内及金山石化地区的土地使用权、房屋所有权登记和房地产其他权利登记，由市房地产登记处分别委托市农场局和金山石化地区房地产登记机构办理。

　　上述办理范围，市房地局可视实际情况进行调整。

　　三、房地产权证房地产权证采用不同颜色实行分类发放和管理。

　　（一）绿色权证：颁发给拥有土地使用权已出让、转让地块上房地产的权利人，该证所记载的房地产可直接进入房地产市场。

　　（二）红色权证：颁发给集体所有土地上的房地产权利人，该证所记载的房地产不能进入房地产市场。

　　（三）黄色权证：颁发给除上述用地情况外的拥有其他地块上房地产的权利人，该证所记载的房地产技规定办理补地价等有关手续后，可进入房地产市场。

　　房地产权证发证单位为市房地局，填证单位为市或区、县房地产登记机构。房地产权证主要记载下列内容：

　　（一）权利人的情况；

　　（二）土地使用权情况；

　　（三）房屋所有权情况；

　　（四）房地产其他权利情况。

　　四、登记收费在登记收费标准未调整前，房地产权利人暂按现行标准交纳登记费用。登记收费标准的调整由市房地局提出方案，由市物价局会市财政局审定。资金管理根据市财政局有关规定执行。

　　2 上海市房地产登记条例全文

　　2.1 第一章总则

　　第一条为了规范本市房地产登记行为，保障房地产交易安全，维护房地产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、行政法规，结合本市实际情况，制定本条例。

　　第二条本条例适用于本市行政区域内的房地产登记。

　　第三条本条例所称房地产登记，是指房地产登记机构依当事人申请或者依职权，对土地使用权、房屋所有权、房地产他项权利和其他依法应当登记的房地产权利以及与此相关的事项进行记载、公示的行为。

　　本条例所称房地产权利人，是指依法享有土地使用权、房屋所有权、房地产他项权利等房地产权利的自然人、法人和其他组织。

　　第四条上海市房屋土地资源管理局（以下简称市房地资源局）是本市房地产行政主管部门，负责房地产登记管理工作。

　　市房地资源局所属的上海市房地产登记处（以下简称市登记处）负责本市房地产登记的日常工作。区、县房地产登记处受市登记处委托，具体办理房地产登记事务。

　　区、县房地产管理部门协助市房地资源局对区、县房地产登记工作实施监督管理。

　　第五条市房地资源局应当建立全市统一的房地产登记册和登记信息系统，制作统一的房地产权证书和登记证明，并制定房地产登记技术规范。

　　房地产登记机构应当按照房地产登记技术规范和登记信息系统的要求，对房地产登记册进行记载、公示。

　　房地产登记工作人员应当经统一考核合格后，持证上岗。

　　2.2 第二章一般规定

　　第六条因下列情形之一进行房地产登记，有关当事人双方应当共同申请：

　　（一）买卖；（二）交换；（三）赠与；（四）抵押；（五）设典；（六）法律、法规规定的其他情形。

　　第七条因下列情形之一进行房地产登记，由房地产权利人申请：

　　（一）以划拨或者出让、租赁等方式取得土地使用权；（二）经批准取得集体所有的非农业建设用地使用权；（三）新建房屋；（四）继承、遗赠；（五）行政机关已经发生法律效力的土地使用权争议处理决定；（六）人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解；（七）仲裁机构已经发生法律效力的裁决、调解；（八）本条例第三十二条所列情形；（九）法律、法规规定的其他情形。

　　第八条两人以上共有房地产的登记，应当由共有人共同申请。

　　第九条当事人委托代理人申请房地产登记的，代理人应当提交当事人的委托书。

　　第十条申请房地产登记的，应当提交规定的申请登记文件。申请人提交的申请登记文件齐备的，房地产登记机构应当即时出具收件收据，申请日为受理日。申请人提交的申请登记文件尚未齐备的，房地产登记机构应当书面告知补正要求，申请登记文件补齐日为受理日。

　　第十一条房地产登记机构应当在规定的时限内完成对登记申请的审核。经审核符合规定的，房地产登记机构应当将有关事项记载于房地产登记册，登记申请的受理日为登记日。

　　第十二条申请人可以在房地产登记机构将房地产登记内容公示前，撤回登记申请。

　　第十三条依法登记的房地产权利受法律保护。

　　未经登记的房地产不得转让。

　　同一房地产上设定两个以上的房地产他项权利和其他依法应当登记的房地产权利的，依房地产登记册记载的登记日的先后确定其顺位。法律、行政法规另有规定的，从其规定。

　　第十四条土地使用权未经初始登记的，该土地范围内的其他房地产权利不予登记。

　　房屋所有权未经初始登记的，与该房屋有关的其他房地产权利不予登记，但依据本条例规定申请预告登记的情形除外。

　　有下列情形之一的，房地产登记机构应当作出不予登记的决定：

　　（一）房地产权属争议尚未解决的；（二）不能提供有效的房地产权属证明的；（三）非法占用土地的；（四）属违法建筑或者临时建筑的；（五）法律、行政法规规定不予登记的，或者不符合本条例规定的其他登记条件的。

　　第十五条有下列情形之一的，有关国家机关可以将已经发生法律效力的文件向房地产登记机构办理登记：

　　（一）人民法院、行政机关对土地使用权、房屋所有权依法实施财产保全等限制措施；

　　（二）行政机关依法作出征用集体所有土地、批准建设用地、房屋拆迁许可、商品房预售许可等与房地产权利有关的决定。

　　第十六条房屋租赁合同等与房地产权利有关的文件，当事人可以向房地产登记机构办理登记备案。

　　第十七条房地产登记机构应当按照当事人提交的申请登记文件或者行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件，对房地产登记册进行记载，并永久保存。

　　房地产登记册应当对房地产的坐落，房地产权利人姓名或者名称，房屋和土地的面积，土地使用权取得的方式、期限和用途，房地产他项权利，房地产权利的限制等进行记载。

　　房地产权证书、登记证明与房地产登记册的记载应当保持一致。房地产权证书、登记证明与房地产登记册的记载不一致的，以房地产登记册为准。

　　第十八条房地产权利人发现房地产登记册的记载有误的，可以申请更正。申请更正的事项涉及第三人房地产权利的，有关的权利人应当共同申请。

　　房地产登记机构发现房地产登记册的记载有误的，应当书面通知有关的房地产权利人在规定期限内办理更正手续；当事人无正当理由逾期不办理更正手续的，房地产登记机构可以依据申请登记文件或者有效的法律文件对房地产登记册的记载予以更正，并书面通知当事人。

　　第十九条房地产权利的利害关系人认为房地产登记册记载的土地使用权人、房屋所有权人与实际状况不一致的，可以持与房地产权利相关的文件，提出登记异议。房地产登记机构应当在受理登记异议申请的当日，将异议事项记载于房地产登记册以警示第三人，该登记满三个月失效。

　　第二十条土地使用权、房屋所有权的房地产权证，由市房地资源局颁发。房地产他项权利和其他依法应当登记的房地产权利的登记证明，由市登记处颁发。

　　房地产权证书、登记证明是房地产登记的凭证，不得涂改。

　　房地产权证书、登记证明破损的，房地产权利人可以向房地产登记机构申请换发。房地产登记机构换发房地产权证书、登记证明前，应当查验并收回原房地产权证书、登记证明。

　　房地产权证书、登记证明灭失的，房地产权利人可以向房地产登记机构申请补发，补发的房地产权证书、登记证明上应当注明“补发”字样。自补发之日起，原房地产权证书、登记证明作废。

　　第二十一条房地产登记册可以公开查阅、抄录和复印；申请登记文件可以供有关当事人查阅、抄录和复印。具体办法由市人民政府规定。

　　2.3 第三章土地使用权和房屋所有权登记

　　第一节初始登记

　　第二十二条以出让、租赁方式取得土地使用权的，房地产权利人应当申请土地使用权初始登记，并提交下列文件：

　　（一）申请书；（二）身份证明；（三）土地使用权出让合同或者土地租赁合同；（四）地籍图；（五）土地勘测报告。

　　以出让方式取得土地使用权的，房地产权利人申请土地使用权初始登记时，除提交前款规定的文件外，还应当提交已付清土地使用权出让金的证明。

　　出让、租赁土地使用权年限届满后，经批准续期的，房地产权利人应当重新办理土地使用权初始登记。

　　第二十三条以划拨方式取得土地使用权或者依法取得集体所有的非农业建设用地使用权的，房地产权利人应当申请土地使用权初始登记，并提交下列文件：

　　（一）申请书；（二）身份证明；（三）建设用地批准文件；（四）地籍图；（五）土地勘测报告。

　　第二十四条符合下列条件的土地使用权初始登记申请，应当准予登记：

　　（一）申请人是土地使用权出让合同、土地租赁合同或者建设用地批准文件记载的土地使用人；

　　（二）申请登记的土地使用范围、位置、面积、用途与土地使用权出让合同、土地租赁合同或者建设用地批准文件、地籍图、土地勘测报告的记载一致；

　　（三）申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突；

　　（四）不属于本条例第十四条第三款所列的情形。

　　第二十五条新建房屋竣工验收合格后，房地产权利人应当申请房屋所有权初始登记，并提交下列文件：

　　（一）申请书；（二）身份证明；（三）记载土地使用权状况的房地产权证书；（四）建设工程规划许可证；（五）竣工验收证明；（六）记载房屋状况的地籍图；（七）房屋勘测报告；（八）根据登记技术规范应当提交的其他有关文件。

　　第二十六条符合下列条件的房屋所有权初始登记申请，应当准予登记：

　　（一）申请人是房地产登记册记载的土地使用权人；

　　（二）申请初始登记的房屋坐落、用途、幢数、层数、建筑面积符合建设工程规划许可证的规定并与记载房屋状况的地籍图、房屋勘测报告一致；

　　（三）申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突；

　　（四）不属于本条例第十四条第三款所列的情形。

　　第二十七条房地产登记机构应当自受理初始登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将初始登记事项记载于房地产登记册，并通知房地产权利人领取房地产权证书；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。

　　第二节转移登记

　　第二十八条经登记的房地产有下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请转移登记：

　　（一）买卖；（二）交换；（三）赠与；（四）继承、遗赠；（五）法律、法规规定的其他情形。

　　第二十九条申请房地产转移登记，应当提交下列文件：

　　（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）证明房地产权属发生转移的文件；（五）根据登记技术规范应当提交的其他有关文件。

　　第三十条符合下列条件的房地产转移登记申请，应当准予登记：

　　（一）转让人是房地产登记册记载的权利人，受让人是有关证明文件中载明的受让人；

　　（二）申请转移登记的房地产在房地产登记册的记载范围内；

　　（三）申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突。

　　第三十一条房地产登记机构应当自受理房地产转移登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将转移事项记载于房地产登记册，并通知房地产权利人领取房地产权证书；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。

　　第三节变更登记

　　第三十二条经登记的房地产有下列情形之一的，房地产权利人应当在事实发生后申请变更登记：

　　（一）房地产用途发生变化的；（二）房地产权利人姓名或者名称发生变化的；（三）土地、房屋面积增加或者减少的；（四）房地产分割、合并的；（五）法律、法规规定的其他情形。

　　第三十三条申请房地产变更登记应当提交下列文件：

　　（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）证明发生变更事实的文件；（五）根据登记技术规范应当提交的其他有关文件。

　　第三十四条符合下列条件的房地产变更登记申请，应当准予登记：

　　（一）申请人是房地产登记册记载的权利人；

　　（二）申请变更登记的房地产在房地产登记册的记载范围内；

　　（三）申请变更登记的内容与有关文件证明的变更事实一致；

　　（四）申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突。

　　第三十五条房地产登记机构应当自受理房地产变更登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将变更事项记载于房地产登记册，并通知房地产权利人领取房地产权证书；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。

　　第四节注销登记

　　第三十六条房屋因倒塌、拆除等原因灭失的，房地产权利人应当在灭失事实发生后申请注销房地产登记，并提交下列文件：

　　（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）房屋灭失的证明。

　　第三十七条以出让、租赁等方式取得的土地使用权依法终止的，原土地使用权人应当申请注销房地产登记，并提交下列文件：

　　（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）证明土地使用权依法终止的文件。

　　第三十八条土地使用权、房屋所有权因抛弃而终止的，房地产权利人应当申请注销房地产登记，并提交下列文件：

　　（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书。

　　第三十九条符合下列条件的注销房地产登记申请，应当准予登记：

　　（一）申请人是房地产登记册记载的房地产权利人；

　　（二）申请注销登记的房地产在房地产登记册的记载范围内；

　　（三）申请注销登记的事项与房地产登记册的记载不冲突。

　　第四十条房地产登记机构应当自受理注销房地产登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将注销事项记载于房地产登记册，并书面通知申请人，原房地产权证书作废；不符合规定条件的，不予注销登记，并书面告知申请人。

　　第四十一条房屋灭失或者土地使用权依法终止后，当事人未申请注销登记的，房地产登记机构可以依据有关部门提供的证明文件，将注销事项记载于房地产登记册，原房地产权证书作废。

　　第四十二条土地使用权、房屋所有权因行政机关、人民法院依法作出的征收、收回、没收等行为终止的，由有关行政机关、人民法院持已经发生法律效力的文件办理注销房地产登记。房地产登记机构应当将注销事项记载于房地产登记册，原房地产权证书作废。

　　2.4 第四章房地产他项权利登记

　　第四十三条有下列情形之一的，当事人应当申请房地产他项权利设定登记：

　　（一）抵押；（二）设典；（三）其他依照法律、行政法规设定的房地产他项权利。

　　第四十四条申请房地产抵押权设定登记，应当提交下列文件：

　　（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）抵押担保的主债权合同；（五）抵押合同。

　　第四十五条申请房地产典权登记，应当提交下列文件：

　　（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）设典合同。

　　第四十六条经登记的房地产他项权利发生转移、变更或者依法终止的，当事人应当申请转移登记、变更登记、注销登记，并提交下列文件：

　　（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产他项权利登记证明；（四）证明房地产他项权利发生转移、变更或者终止的文件。

　　第四十七条符合下列条件的房地产他项权利登记的申请，应当准予登记：

　　（一）申请人是设定房地产他项权利的当事人，且其中一方是房地产登记册记载的房地产权利人；

　　（二）申请登记的房地产在房地产登记册的记载范围内；

　　（三）申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突。

　　第四十八条房地产登记机构应当自受理房地产他项权利登记申请之日起七日内完成审核。符合规定条件的，应当将有关事项记载于房地产登记册，并通知房地产他项权利登记及其转移、变更登记的权利人领取登记证明，或者书面通知房地产他项权利注销登记的申请人原登记证明作废；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。

　　2.5 第五章预告登记

　　第四十九条房屋尚未建成时，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：

　　（一）预购商品房以及按照市人民政府有关规定进行预购商品房的转让；

　　（二）以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让；

　　（三）以房屋建设工程设定抵押及其抵押权的转让；

　　（四）法律、法规规定的其他情形。

　　应当由当事人双方共同申请的登记，一方当事人未提出登记申请的，另一方当事人可以单方申请预告登记。

　　经预告登记后，当事人取得土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利的优先请求权。

　　本条第一款所列情形的预告登记，自房屋所有权初始登记之日起满两年，当事人未申请土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利登记的，该预告登记失效；本条第二款规定的预告登记，自登记之日起满两年，当事人未申请土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利登记的，该预告登记失效。

　　第五十条申请预购商品房预告登记，应当提交下列文件：

　　（一）申请书；（二）身份证明；（三）商品房预售合同。

　　预购商品房发生转让的，申请预告登记时，除提交前款规定的文件外，还应当提交转让合同。

　　第五十一条预购商品房未经预告登记的，或者不符合市人民政府有关规定进行预购商品房转让的，不予办理预购商品房转让的预告登记。

　　已经预告登记的预购商品房不得重复办理预告登记。

　　第五十二条申请预购商品房抵押权预告登记，应当提交下列文件：

　　（一）申请书；（二）身份证明；（三）商品房预售合同；（四）抵押担保的主债权合同；（五）抵押合同。

　　预购商品房抵押权发生转让的，申请预告登记时，除提交前款规定的文件外，还应当提交转让合同。

　　第五十三条预购商品房未经预告登记的，不予办理预购商品房抵押权的预告登记。

　　第五十四条申请房屋建设工程抵押权预告登记，应当提交下列文件：

　　（一）申请书；（二）身份证明；（三）记载土地使用权状况的房地产权证书；（四）建设工程规划许可证；（五）房屋建设工程总承包合同或者施工总承包合同；（六）抵押担保的主债权合同；（七）抵押合同。

　　房屋建设工程抵押权发生转让的，申请预告登记时，除提交前款规定的文件外，还应当提交转让合同。

　　第五十五条单方申请预告登记，应当提交下列文件：

　　（一）申请书；（二）身份证明；（三）证明房地产权利变动的法律关系已经形成的文件。

　　第五十六条经预告登记的房地产权利依法终止的，当事人应当申请注销预告登记，并提交下列文件：

　　（一）申请书；（二）身份证明；（三）证明经预告登记的房地产权利终止的文件。

　　第五十七条符合下列条件的预告登记及其注销登记的申请，应当准予登记：

　　（一）申请登记的房地产在房地产登记册的记载范围内；

　　（二）申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突；

　　（三）申请人符合本条第二款的规定。

　　预告登记及其注销登记的申请人应当符合下列规定：

　　（一）申请预购商品房预告登记的，申请人一方应当是商品房预售许可证记载的房地产开发企业，另一方应当是商品房预售合同载明的预购人；

　　（二）申请预购商品房转让预告登记的，申请人一方应当是房地产登记册记载的商品房预购人，另一方应当是预购商品房转让合同载明的受让人；

　　（三）申请预购商品房抵押权预告登记的，申请人应当是设定预购商品房抵押权的当事人，且抵押人是房地产登记册记载的商品房预购人；

　　（四）申请房屋建设工程抵押权预告登记的，申请人应当是设定房屋建设工程抵押权的当事人，且抵押人是房地产登记册记载的土地使用权人；

　　（五）申请注销预告登记的，申请人应当是原预告登记的当事人；

　　（六）单方申请预告登记的，申请人应当是房地产权利变动法律文件记载的一方当事人。

　　第五十八条房地产登记机构应当自受理预告登记及其注销登记申请之日起七日内完成审核。符合规定条件的，应当将有关事项记载于房地产登记册，并书面通知当事人；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。

　　第五十九条新建商品房所有权初始登记后，商品房预购人应当申请房地产转移登记。预购商品房设定抵押的，房地产转移登记后，其预购商品房抵押权预告登记转为房地产抵押权登记。

　　第六十条新建房屋所有权初始登记后，其房屋建设工程抵押权预告登记转为房地产抵押权登记。

　　房屋建设工程抵押权预告登记转为房地产抵押权登记时，其抵押物范围不包括已经办理预告登记的预购商品房。

　　2.6 第六章法律责任

　　第六十一条房地产登记机构及其工作人员违反本条例规定，导致房地产登记错误，给房地产权利人造成损失的，由市房地资源局或者市登记处承担相应的法律责任。

　　第六十二条房地产登记申请人提交错误、虚假的申请登记文件或者申请登记异议不当，给房地产权利人造成损失的，应当承担相应的法律责任。

　　第六十三条当事人伪造房地产权证书的，由市房地资源局依法没收伪造的房地产权证书，并移送司法机关处理。

　　第六十四条市房地资源局和市、区县房地产登记处的直接负责的主管人员和其他直接责任人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

　　第六十五条当事人对市房地资源局、市登记处的具体行政行为不服的，可以依照《中华人民共和国行政复议法》或者《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。

　　2.7 第七章附则

　　第六十六条对本市房地产总登记时应当登记而未登记的土地使用权和房屋所有权，当事人可以凭房地产权属来源证明，向房地产登记机构申请登记。

　　房地产登记机构受理登记申请后，应当向有关部门核查，并将有关情况在本市主要报纸或者其他媒体上公告；公告六个月期满无异议的，应当核准当事人的登记申请。

　　第六十七条本条例施行前依法颁发的房地产权属证书和登记证明继续有效。

　　第六十八条本条例自2003年5月1日起施行。

　　3 上海市房地产登记条例解读及案例分析

　　为贯彻落实《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）中对不动产登记的相关规定，上海市第十三届人民代表大会常务委员会第八次会议于2008年12月25日修订通过了《上海市房地产登记条例》（以下简称《条例》），将于2009年7月1日起施行。新修订的《条例》在总结实践经验的基础上，按照物权法的规定，对原条例作了进一步的补充和完善，为解决以往房地产登记实践中的一些新问题提供了法律依据。

　　新修订《条例》的主要内容作如下解读：

　　一、房地产登记日

　　相关条款：第十四条第一款

　　【解读】

　　《物权法》第十四条规定，依法应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。原《条例》是以受理日为登记日。为与上位法保持一致，新《条例》明确规定，以房地产登记事项记载于登记簿的日期作为登记日。

　　【案例】

　　甲购买登记在乙名下的一套住宅，甲、乙双方于2009年6月25日签订房地产买卖合同。2009年7月1日，甲、乙共同至房屋所在地的房地产登记机构申请产权过户登记。申请人提交的材料齐全，登记机构受理了该申请，并出具了收件收据。2009年7月17日，登记机构完成审核，在登记簿中记载该房地产的产权人为甲，至此该房屋的产权人由乙变为甲，登记日即为2009年7月17日。登记日的法律意义在于明确不动产物权设立、变更、转让和消灭的法定日期。

　　二、房地产登记的基本单元

　　相关条款：第八条

　　【解读】

　　由于以往缺少对房地产登记基本单元的相关规定，出现了开发商采取划线、打铜钉等方式将原始设计的商场、办公楼等擅自分割成若干单位出售产权，以及私房产权人随意分割私房产权，将一间房屋分割成若干个产权单位，并向登记机构申请办理登记的现象，由此引发矛盾。为了避免上述纠纷，本次条例经修订，明确了房地产登记以房屋、土地的最小单位为基本单元。

　　具体来说：（1）土地以宗地为基本单元。（2）居住房屋原则上以套为基本单元；非成套的，已经登记的维持原状。（3）非居住房屋以规划确定的完整功能、可以独立使用，并且有明确、唯一编号的房屋或者特定空间为基本单元，比如独幢的宾馆、公寓式酒店以幢为基本单元，不得分层、分套出售。

　　【案例】

　　某房地产开发商开发建设一幢综合楼，规划管理部门批准一层为商场，建筑面积1000平方米。开发商擅自将商场分割成若干个建筑面积30-40平方米的单元，并向社会做公开出售广告。

　　因为该商铺不符合条例规定的基本单元的要求，房地产登记机构不能办理该商铺的房地产登记。所以，购房者要理智购房，对此类售房广告应谨慎对待。

　　三、附有违法建筑的房地产不能办理登记

　　相关条款：第二十条第二款、第二十一条第四款

　　【解读】

　　附有违法搭建的房地产改变了登记簿记载的房屋的物理状态以及土地的使用状况。违法搭建的房屋本身具有违法性，当事人不享有对这部分房屋的所有权。因此，新《条例》第二十条规定，附有违法建筑的房屋，房地产登记机构应作出不予登记的决定。

　　附有违法建筑的房屋，当事人拆除了违法建筑、恢复原状后，经执法机构核查并出具已完成整改的证明文件，且房地产登记机构在房地产登记簿上予以记载后，房地产登记机构方可办理房地产登记。

　　【案例】

　　李女士欲购买一幢花园别墅，经实地查看，在别墅毗连一侧有一间数十平方米的附屋。在与产权人签订房屋买卖合同后，双方当事人到房地产交易中心办理过户登记，却被登记机构告知，该别墅附有违法建筑，已由房地产登记机构在房地产登记簿上进行记载。根据新《条例》的规定，房地产登记机构不予受理登记申请。只有在违法建筑拆除后，且持行政执法机构出具的已完成整改的证明文件，才能申请产权过户登记。因为违法的建筑是不受法律保护的。当事人应将违法建筑拆除后，行政执法机构到现场出具已完成整改的证明文件，登记机构方能办理登记。

　　这个案例告诉购房者，在实地看房时，要核对产权证中的附图，如不一致的，要谨慎签订房屋买卖合同。

　　四、损坏承重结构的房屋整改后方能办理登记

　　相关条款：第二十一条第三款

　　【解读】

　　当事人损坏房屋承重结构的行为虽然没有改变当事人对其不动产拥有所有权，但存在安全隐患，是有质量瑕疵的交付，应当予以制止。为此，新《条例》规定房地产登记机构应当将行政执法机构对损坏房屋承重结构的认定载入登记簿加以公示。行政执法机构应督促当事人整改。

　　当事人已完成整改的，行政执法机构应当出具证明文件，由房地产登记机构在房地产登记簿上予以记载；当事人在办理房地产转移、抵押登记时，应当提交行政执法机构出具的已完成整改的证明文件。

　　【案例】

　　王先生购买了一套新建商品房，房屋交付后遂开始装修，同时王先生和出售方共同向房地产所在地的房地产交易中心申请办理产权证。在装修期间，王先生将主卧室和阳台之间的承重墙打掉。物业公司发现后经劝阻、制止无效，遂向行政执法机构报告，经行政执法机构认定属损坏承重结构的行为，并向王先生开出了限期整改通知书，房地产登记机构根据损坏承重结构的认定作了文件记载。几天后，王先生去登记机构询问产权证办理进展，被告知王先生须将损坏的承重结构整改完毕后，并由行政执法机构出具已完成整改的证明文件，方可取得房地产权证。于是，王先生请装修施工人员重砌了承重墙，行政执法机构验收后，向王先生出具了已完成整改的证明文件，并将证明文件向房地产登记机构作了登记。数日后，王先生顺利地拿到了产权证。

　　这个案例告诉人们，不要损坏房屋的承重结构，否则对己对他人都将产生不利的后果。

　　五、更正登记

　　相关条款：第六十一条、第六十二条、第六十三条

　　【解读】

　　新《条例》在以下几方面有新的规定：（1）房地产权利人、利害关系人认为房地产登记簿记载事项有错误，且登记簿记载的事项确有错误的，在房地产权利人书面同意更正的情况下，可以共同申请更正登记。（2）如房地产登记簿记载的权利人不同意更正，但有行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件证明房地产登记簿记载的权利归属确有错误的，利害关系人可以直接申请更正登记。（3）房地产登记机构受理了更正申请后，对正在审核中的房地产转让、抵押等登记申请必须中止办理，同时暂缓受理新的相关登记申请，一旦更正登记程序完成后，登记机构才可恢复受理有关房地产登记。

　　【案例】

　　某房地产权利人为张三，张三死亡，公证机构出具了继承权公证书，证明该房屋由张三的两个儿子张甲、张乙法定继承，登记机构依据公证机构的公证文书办理了继承的转移登记，将房屋所有权人记载为张甲、张乙。张三的另一个儿子张丙知道后，向公证机构反映公证失实，要求纠正，公证机构撤销了公证书。此时，张丙可以征得张甲、张乙的同意，重新办理公证，并一同前往登记机构将登记的权利人更正为张甲、张乙、张丙三人；如果张甲、张乙不同意，张丙也应当向人民法院提起请求确认房屋归属的民事诉讼，凭法院生效的判决书向登记机构申请更正登记。

　　六、异议登记

　　相关条款：第六十五条、第六十六条、第六十七条、第六十八条

　　【解读】

　　《条例》在以下几方面有新的规定：（1）不能直接进行更正登记的，利害关系人可以持权利归属等事项可能存在错误的有关证据申请异议登记。（2）申请人在异议登记之日起十五日内，未提起诉讼、仲裁或者土地权属争议行政处理的，异议登记失效；提起诉讼、仲裁或者土地权属争议行政处理的，应当向登记机构提交有关受理通知书，异议登记效力继续保持。（3）权属争议处理完毕后，如果异议申请人确为房地产权利人，可凭生效法律文书申请更正登记。如果申请人不是房地产权利人，房地产登记簿记载的房地产权利人可以凭生效的法律文书申请注销异议登记。（4）异议登记后，登记机构需中止办理正在审核中的该房地产的转让、抵押等登记申请，并暂缓受理该房地产新的相关登记；（5）为了避免申请人恶意重复异议登记，损害房地产权利人的合法利益，原申请人就同一事项不能重复申请异议登记。

　　【案例】

　　在前面关于更正登记的例子中，如果张甲、张乙不同意张丙的更正要求，不愿与张丙一起去登记机构办理更正登记，张丙只得向法院提起诉讼，但又担心张甲、张乙抢在法院受理诉讼之前将房屋卖给他人。此时，张丙可以持公证机构撤销张甲、张乙继承权公证书的文件，以及自己是张三继承人之一的证明文件（如户口簿、户籍证明等），先到登记机构申请办理异议登记。张丙在异议登记申请之日起的15日内向法院提起房屋权属争议的诉讼。当法院受理诉讼后，张丙及时将受理通知书提交给了登记机构，此时异议登记继续有效。登记机构也不受理张甲、张乙的转移登记申请。诉讼结束后，法院支持张丙，张丙凭法院判决生效的法律文书向登记机构申请了更正登记。

　　七、预告登记

　　相关条款：第五十一条、第五十二条、第五十三条、第五十四条、第五十五条、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第五十九条、第六十条

　　【解读】

　　《条例》在以下几方面有新的规定：（1）预告登记可以双方共同申请，当事人单方申请预告登记的，必须持双方当事人对预告登记的约定文件办理。（2）期房和现房的交易合同均可办理预告登记。（3）未经预告登记的权利人同意处分该房地产的，不予登记。（4）预告登记失效日期，为债权消灭或者自能够进行登记之日起三个月。（5）商品房初始登记后，开发企业与预购人应当共同申请转移登记。（6）在建工程抵押预告登记转为现房抵押登记时，抵押物范围应当扣除已经办理预告登记的预购商品房、业主共有的房地产、不属于开发企业所有的公益性公共服务设施的房地产。（7）预告登记失效后，当事人申请注销预告登记的，应提交预告登记有关当事人的书面约定或法院判决、仲裁裁决的文件。

　　【案例】

　　甲在市中心有一套公寓，打算出售给乙，双方签订了买卖合同。一方面乙暂时未能筹措到足够的资金，另一方面甲新购的住房因装修尚未完成无法搬迁，而且甲现在的公寓地段较好，也希望尽可能多使用一段时间，于是双方一致同意先不办理过户登记手续，待半年后乙付清款项再过户。但乙担心甲日后变卦，将该公寓卖给出价更高的其它买家并抢先登记，要求先办理预告登记，甲同意，于是甲乙双方共同到登记机构申请预告登记。登记机构予以预告登记后，乙对该公寓的优先权就得到了保障。过了一段时间，丙欲以更高的价格向甲购买该公寓，双方签订合同后共同到登记机构申请登记。但由于乙已经预告登记，通过预告登记维护了自己的优先权，登记机构对丙不予登记。半年后，乙按照约定提出正式转移房地产权利的过户登记申请，成为了该房地产真正的产权人。

　　八、房地产权证的补办

　　相关条款：第十八条第二款

　　【解读】

　　房地产权证书是合法拥有房地产权利的凭证，权利人要认真妥善保管。一旦灭失或遗失，可申请补发房地产权证书。为避免利用补证进行欺诈的行为，新《条例》对补办房地产权证书的，增加了在市房屋、土地行政管理部门门户网站上刊登灭失、遗失声明的程序，期限为三十日，期满无异议或者异议不成立的，才可补发。补发的房地产权证书上注明“补发”字样。自补发之日起，原房地产权证书作废。

　　【案例】

　　甲是某处房地产登记权利人，因经营需要，拟将该房地产向银行抵押贷款，在办理相关手续时发现房地产权证不知何时丢失了。甲向登记机构查询后发现，其房地产还没有被骗取登记在别人名下。甲依据《上海市房地产登记条例》第十八条第二款之规定，向房地产登记机构提出补证申请，同时通过房地产登记机构在市房屋、土地行政管理部门门户网站刊登遗失声明。自刊登之日起满三十日无异议，房地产登记机构向其补发了房地产权证。其补发的房地产权证被注明“补发”字样，登记机构同时告知甲，其原房地产权证作废。